Förvaltningsberättelse 2019

US Forvaltningsberattelse

KONCERN OCH MODERFÖRETAG

Vision och värderingar
Vår vision – Tillsammans gör vi livet enklare – är vår ledstjärna som stödjer oss i vardagen. Vi är en värderingsdriven organisation som baserar vår verksamhet på de kooperativa principerna och våra grundläggande värderingar: Engagemang, Trygghet, Hållbarhet, Omtanke och Samverkan.

Verksamhetsidé och verksamhetsområde
Vårt uppdrag är att i samverkan med medlemmarna skapa det goda boendet, att främja deras ekonomiska intressen och bidra till en långsiktig ekonomisk trygghet. Detta sker genom att erbjuda prisvärda bostäder till medlemmar, tillhandahålla kvalificerade förvaltningstjänster och att på olika sätt medverka till att underlätta arbetet i bostadsrättsföreningarna.

Strategier och övergripande planer
Vision, strategier och övergripande mål fastställs av styrelsen i en affärsplan, vilken uppdateras årligen. Sex affärskritiska områden finns identifierade: Kund & Medlem, Förvaltning, Organisation & Kompetens, Fastighetsutveckling, Hållbarhet och Kvalitet. Till dessa områden finns tydliga målbilder beskrivna om var företaget ska vara om tre till fem år. Målen följs upp i ett balanserat styrkort och övergripande aktiviteter finns beskrivna. Affärsplanen är väl förankrad i hela företaget. Vi följer de HSB-gemensamma styrdokumenten HSBs Kompass, HSBs Varumärkesriktlinjer och HSBs Kod för föreningsstyrning (Koden).

Vår verksamhet
HSB Östergötland ekonomisk förening bildades 1933 och är en av 26 regionala HSB-föreningar i Sverige. Verksamheten bedrivs i den västra delen av Östergötland och i en del av södra Närke. Vi har kontor i Hallsberg, Linköping, Mjölby och Motala.

Våra ägare
Vi ägs av våra medlemmar; enskilda personer och bostadsrättsföreningar. 2019-12-31 var det totala medlemsantalet 18 775 (18 282) enskilda personer och 151 (150) bostadsrättsföreningar. Vår medlemsutveckling är positiv.

Enskilda medlemmar består främst av boende i HSBs bostadsrättsföreningar. Vi har även enskilda medlemmar som väljer att vara medlemmar för att kunna bospara eller ta del av våra förmåner och rabatter. Av våra hyresgäster var 61 (66) procent medlemmar. Av det totala antalet medlemmar var 3 050 (2 831) bosparande medlemmar.

Årsmötet för medlemsgruppen hölls den 2019-03-19 på HSB-kontoret i Linköping med 15 (14) deltagare.

Föreningsstämman 2019 ägde rum på Flygvapenmuseum i Linköping den 2019-04-19. Ordförande var Muharrem Demirok och 60 (60) ombud deltog, varav 20 (17) var kvinnor.

Majoriteten av verksamheten drivs i ett moderföretag och två dotterföretag. Moderföretaget är HSB Östergötland ekonomisk förening. Dotterföretag är HSB Boservice i Västra Östergötland AB som tillhandahåller teknisk förvaltning och HSB Grannskapsgårdar AB som förvaltar koncernens fastighetsbestånd. För nyproduktion har HSB Östergötland samverkan med HSB Produktion AB via ett antal gemensamma bolag. LMM i Östergötland ekonomisk förening, som har haft borgensåtagande för ett antal bostadsrättsföreningar har likviderats under 2019.

HSB Östergötlands styrelse och ledning
Styrelsen består av 5 (5) kvinnor och 4 (4) män, varav en man och en kvinna representerar arbetstagarorganisationer. I ledningen finns 2 (1) män och 6 (5) kvinnor.

Styrelsens arbete
Kraven på verksamheten ställs av styrelsen, vilken genomför sitt strategiska planeringsarbete under ett par dagar varje år. Styrelsen genomför då en omvärldsanalys både ur ett lokalt och nationellt perspektiv. Även vd deltar i detta arbete. Resultatet sammanfattas i en affärsplan som uppdateras och förlängs med ett år i taget. En avstämning görs även mot de av HSB Riksförbund framtagna gemensamma styrdokumenten.

Cirka en vecka före varje styrelsesammanträde finns underlag tillgängligt för styrelsens ledamöter. En helg ska finnas mellan det att underlag finns tillgängligt och sammanträdet. Underlaget till styrelsen innehåller alltid en kortfattad skriftlig vd-rapport, där det aktuella läget i verksamheten presenteras.

Styrelsesammanträdena används främst för diskussion och beslut. Om det finns skäl för särskild föredragande, utöver vd, så närvarar den föredragande för att presentera ärendet, svara på frågor och delta i diskussionen i det aktuella ärendet.

Företagets revisor, Jonas Leek från PwC, har deltagit vid ett av årets sammanträden och föredragit resultatet av granskningen av koncernens rutiner, interna kontroll och siffergranskning.

Styrelsens protokoll återger vilka ärenden som behandlats, vilket underlag som funnits för respektive ärende och innebörden av de beslut som fattats. Missiv och bilaga finns till varje beslut. Vd-assistenten är adjungerad till styrelsens sammanträden som sekreterare. Vid behov uppdaterar vd styrelsen mellan sammanträden med information som distribueras via e-post.

Styrelsens ersättning
Styrelsens arvoden och ersättningar anges i ett reglemente, vilket antas årligen av föreningsstämman. Arvodet är baserat på inkomstbasbelopp och delas upp på funktion; ordförande 141 680 kr, vice ordförande 64 400 kr och övriga ledamöter 32 200 kr. Därutöver utgår ett mötesarvode som baseras på mötestid, dock maximalt 2 898 kr per dag. Ersättningen betalas ut två gånger per år.

Styrelsens utvärdering av eget arbete
Styrelsen har för utvärdering av sitt interna arbete genomfört en enkätundersökning baserad på tidigare års intervjuundersökning. Enkäten tar upp frågor om arbetsformer, effektivitet, utbildning och samverkansklimat inom styrelsen. Styrelsen har under året diskuterat resultatet, vilket visar på ett väl fungerande styrelsearbete. Resultatet delges även föreningens valberedning.

Styrelsens utvärdering av vd
För vd gäller att i enlighet med styrelsens beslut sköta den löpande förvaltningen av verksamheten efter de riktlinjer och anvisningar som styrelsen meddelar. Vd ansvarar för att bolagens och föreningarnas bokföring fullgörs i överensstämmelse med lag, att medelsförvaltningen sköts på ett betryggande sätt samt bevakar att den bedrivna verksamheten är förenlig med bolagsordning och stadgar. Uppgiften innefattar rätt att besluta i alla frågor rörande bolagens och föreningarnas angelägenheter, som inte ska beslutas av styrelsen. Styrelsen har i sin fastställda arbetsordning angivit de områden och beslut som alltid ska föredras för och beslutas av styrelsen. Dessa är:

Köp och försäljning av fastigheter och aktier
Tecknande av avtal med en löptid överstigande tre år eller med ett sammanlagt värde överstigande 5 Mkr
Igångsättning av nyproduktion av lägenheter och lokaler
Investeringar överstigande 5 Mkr
Budget och mål för kommande verksamhetsår
Personalförändringar som berör mer än tio personer
Policyfrågor

En specifik utvärdering av vd:s arbete genomfördes i samband med utvärdering av styrelsens arbete. Återkoppling från utvärderingen av vd visar på ett väl fungerande arbete och genomförande av uppdraget.

Ersättning till vd framgår av årsredovisningen (se not 3).

Varor och tjänster
Huvuddelen av företagets tjänster levereras på uppdrag av bostadsrättsföreningar, men även andra förvaltningsuppdrag förekommer. I tjänsteutbudet finns såväl administrativa som tekniska förvaltnings- och konsulttjänster.

Vi förvaltar administrativt 10 204 (10 051) bostadsrättslägenheter i 149 (149) HSB-föreningar och 28 (25) bostadsrättsföreningar som inte har någon ägarkoppling till HSB. Vi förvaltar dessutom sex samfällighetsföreningar och våra egna hyresfastigheter.

Vi bedriver nyproduktion av bostäder, större ombyggnadsarbeten samt uthyrning av egna lägenheter och lokaler. Våra medlemmar ges kontinuerlig information, utbildning samt rådgivning i boende- och medlemsfrågor.

HSB Boservice i Västra Östergötland ABs nettoomsättning för 2019 uppgår till 63,6 Mkr, varav cirka 62 procent är avtalsintäkter. Antalet samtal in via jourtelefon har uppgått till 1 067 (1 258), varav 488 (552) har resulterat i uppdrag. Merparten av koncernens anställda arbetar i Boservice.

Bostadsrättsföreningarnas styrelser har en stark vilja att göra vägval som leder till ekonomiska besparingar och som samtidigt är miljöriktiga och hållbara. Efterfrågan på bygg- och projektledartjänster har under 2019 varit fortsatt stark och stabil.

Även projektledning av ombyggnads- och renoveringsprojekt har varit efterfrågat. Vi har genomfört ett stort antal renoverings-, om- och tillbyggnadsuppdrag i både våra egna hyresfastigheter och i bostadsrättsföreningarnas fastigheter. Uppdragen har varit av varierande karaktär och omfattning. Stam-, tak- och fönsterbyte, solcellsinstallationer och omdräneringar av husgrunder är några exempel. Vi har även hjälpt en förening att bygga om outnyttjade lokaler till nya lägenheter.

Vi ser att fler bostadsrättsföreningar även under 2019 väljer att ansluta sig till våra IMD- och energiavtal. Dessa avtalskonstruktioner garanterar energikostnadsminskningar för bostadsrättsföreningen.

Vi har under året uppdaterat 161 (155) underhållsplaner, upprättat 6 (10) nya underhållsplaner och utfört 35 (15) treårsbesiktningar.

Det totala antalet genomförda aktiviteter samt utbildnings- och konferenstillfällen till bostadsrättsföreningarnas förtroendevalda, inklusive HSB-ledamöterna, har uppgått till 57 (57). 80 (85) procent av våra medlemsföreningar har deltagit.

Kunder
Vår största kundkategori är medlemmar och de bostadsrättsföreningar vars styrelser är beställare av förvaltningsuppdrag. Vi har också externa kunder, privatpersoner, bostadsrättsföreningar och företag, som inte har någon ägarkoppling till HSB.

Marknader
Efterfrågan på våra förvaltningstjänster har varit stabil under verksamhetsåret. På genomförda kundaktiviteter, mässor och undersökningar ser vi att det finns ett ökat intresse för energi- och administrativa tjänster. Sex nya kunder tecknade avtal om administrativ service under året.

Den avmattning på bostadsmarknaden som inleddes sommaren 2017 har under 2019 stabiliserat sig på en lägre nivå än under rekordåren 2015–2017. Kunderna är mindre benägna att köpa på ritning, bostadspriserna är höga och bankernas regelverk försvårar köp för vissa målgrupper. Det har lett till att det tar längre tid att sälja nyproduktion och att vi därför har osålda lägenheter i ett av våra färdigställda projekt.

Vi bedriver vår nyproduktion tillsammans med HSB ProjektPartner AB, vilket är ett helägt dotterbolag till HSB Riksförbund. Behovet av nya bostäder i vår region är fortsatt störst i Linköping och det är där vi har de flesta projekten.

Under 2019 färdigställdes HSB brf Spelmannen i Folkets Park i Linköping. Brf Spelmannens 63 lägenheter utgör den sjätte och sista etappen av HSBs bostadsproduktion i området Folkets Park som började 2013. Vi har sett en fortsatt avmattning på bostadsmarknaden det senaste året vilket avspeglar sig i brf Spelmannen, där vi hade 13 osålda lägenheter när huset var färdigproducerat. Köparna av bostäderna var generellt mycket nöjda med produkten och gav Spelmannen 75 i resultat i vår mätning av nöjd-kund-index, vilket är ett resultat över rikssnittet.

I Linköping har produktionen av 54 lägenheter i HSB brf Panorama, i stadsdelen Berga fortsatt. Inflyttning är planerad till januari 2020. I Berga planerar vi för ytterligare två bostadsprojekt. Först ut är HSB Bäcken med 52 lägenheter som kommer att uppföras som hyresrätt. Bäcken kommer att byggstarta våren 2020 och förväntas färdigställas tidig vår 2022. Det tredje projektet i Berga, HSB brf Ridderstad projekteras under 2020 med planerad säljstart i december 2020.

I Mjölby har vi under året byggstartat HSB brf Tallkotten som ligger i den östra delen av staden. Intresset för brf Tallkottens 36 par- och radhus är stort och försäljningen går bra. Inflyttningen sker etappvis under hösten 2020 fram till våren 2021. Samtliga bostäder förväntas vara sålda vid tid för inflyttning.

I november tillträdde vi den första av våra tre attraktiva fastigheter i Vasastaden i Linköping. Förvärvet av dessa tre fastigheter möjliggör en framtida utveckling av drygt 100 bostäder med bästa läge. Vi planerar att börja arbetet med detaljplanen under 2021 med målsättning att kunna påbörja byggnation inom två till tre år.

I Vadstena tecknade vi under hösten 2018 ett markanvisningsavtal med Vadstena kommun om att få förvärva mark som i dagsläget detaljplaneras. Marken ansluter till vår egen förvaltningsfastighet Novisen 2 och möjliggör byggandet av cirka 30 nya bostäder med bästa sjöläge.

I Motala tecknade vi under året ett markanvisningsavtal med Motala kommun om att få förvärva mark för nya bostäder i stadsdelen Bråstorp. Marken, som är detaljplanelagd, möjliggör produktion av 40–50 bostäder.

Sammanlagt har vi en projektportfölj på drygt 500 bostäder i planerings- eller byggskede.

Hyresfastigheter
Våra hyresrätter och kommersiella lokaler hanteras främst genom HSB Grannskapsgårdar AB. Vid årsskiftet fanns i koncernen totalt 1 390 (1 390) lägenheter och 55 (58) lokaler. I det totala antalet ingår tre vårdboenden med 140 (140) lägenheter. Uthyrningsgraden i vårt bestånd har under året varit 99,72 (99,86) procent. Omflyttningsgraden har varit fortsatt låg, 15,0 (15,8) procent.

Miljö och kvalitet
Vi har som mål att miljöcertifiera all vår nyproduktion enligt certifieringssystemet Miljöbyggnad. Det innebär byggnader som har låg energianvändning, god innemiljö när det gäller luftkvalitet, termiskt klimat och dagsljus. Dessutom är de byggda med bra material och med kunskap om vilka produkter som används. Systemet utgår från svenska förhållanden, regler och praxis. En miljöklassning enligt Miljöbyggnad är ett bevis på att särskilda kvaliteter har uppnåtts. Vi har i dagsläget två medarbetare som är certifierade miljösamordnare för miljöbyggnadssystemet.

Vi har under året arbetat med att minska våra egna fastigheters energiförbrukning. Bland annat har vi avslutat ett stort värmesystemsprojekt på fastigheten Luftspanaren i Linköping som pågått under flera år. Projektet har genererat en tydlig minskning av såväl förbrukning som utsläpp av CO₂. Vi har fortsatt att satsa på solcellsanläggningar och därigenom minskat både miljöpåverkan och kostnader.

Miljögruppen har styrt företagets miljöarbete utifrån de aspekter som har bäring på vår miljöpåverkan och arbetat aktivt med våra miljömål och uppföljning av dessa.

HSB Östergötlands totala CO₂-utsläpp, el- och värmeförbrukning samt transporter följs upp årsvis. Energiuppföljning sker månadsvis.

Under 2018 genomfördes ett projekt för att anpassa vårt miljö- och kvalitetsledningssystem till de nya standarderna ISO 9001:2015 samt ISO 14001:2015. Under 2019 har två revisioner genomförts, i maj och november, med gott resultat.

Konkurrenssituation och marknadsposition
HSB kan erbjuda en komplett fastighetsförvaltning för bostadsrättsföreningar. Tjänsterna erbjuds både till HSB bostadsrättsföreningar och till fristående bostadsrättsföreningar inom vårt geografiska verksamhetsområde.

Under 2019 har vi vid sju (fem) tillfällen informerat om våra tjänster. De har haft olika teman; Underhållsplanering vid två tillfällen, Minska energikostnaderna, Förvaltningsträff, Inomhusmiljö och Smarta inköp. Den 11 oktober genomförde vi Bostadsrättsdagen med fokus på information om tjänster och stöd som vi erbjuder våra medlemsföreningar. Vi har även deltagit på nio (nio) mässor/events där vi presenterat vårt erbjudande.

HSBs bostadsrättsföreningar, samt övriga bostadsrättsföreningar som är kunder till oss, har under året uppgått till cirka 36 procent av marknaden. Riksbyggen har cirka 15 procent av bostadsrättsföreningarna inom samma område. Återstående 49 procent är bostadsrättsföreningar som inte är kunder till oss eller Riksbyggen. (Källa: Brf-Adresser)

Inom nyproduktion har vi haft två projekt i förprojekteringsfas, tre till försäljning och tre projekt under produktion. I ett projekt har vi haft inflyttningar.

Totalt har vi haft tre (fem) aktiva projekt i olika faser. Två projekt i Linköping och ett i Mjölby. Försäljningstakten har varit lägre än föregående år.

Medarbetare
HSB Östergötland och dotterbolagen är medlemmar i arbetsgivarorganisationen Fastigo och har därmed kollektivavtal med Unionen och Fastighets.

8 nya medarbetare har anställts under året. Den 31 december 2019 hade vi totalt 104 (108) medarbetare, varav 34 (37) är kvinnor och 70 (71) är män. I Hallsberg finns 8 (9) medarbetare, Linköping 79 (78), Mjölby 6 (9) och Motala 11 (12).

Våra totala medarbetarsatsningar, inklusive kompetensutveckling, har under 2019 uppgått till 1 456 (1 439) Tkr, vilket fördelat per medarbetare ger drygt 14 (13) Tkr.

Riskhantering
Finansverksamheten regleras av den finanspolicy som beslutas av styrelsen. Den innehåller enhetliga riktlinjer för finanshanteringen och definierar regler, rutiner och rapportering. Finanspolicyn omprövas minst en gång per år och styr den finansiella risken och kopplingen mellan affärsrisk och de finansiella riskerna inom de av policyn definierade ramarna. Finansfunktionen inom HSB Östergötland ansvarar för kort- och långfristig finansiering, likviditetsplanering samt finansiell riskhantering. Därutöver bedrivs inlåning för HSBs bostadsrättsföreningar.

Finansinspektionen gav 2011-06-15 oss tillstånd att bedriva betaltjänstverksamhet. Från och med september 2018 är det HSB Finansstöd som har tillstånd för betaltjänster och HSB Östergötland är anslutet som ombud.

Styrelsen och berörda medarbetare har under året genomgått en utbildning enligt kraven för betaltjänsts- och inlåningsverksamheten.

HSB Östergötland är exponerat för ett antal finansiella risker såsom ränterisk, likviditetsrisk och kreditrisk. Målet för vår finansverksamhet är att långsiktigt trygga finansieringen av företagets verksamhet till så låg kostnad som möjligt samt att erbjuda HSBs bostadsrättsföreningar bra placerings- och finansieringsvillkor. Det ska ske med lågt finansiellt risktagande. För att begränsa finansieringsrisken har HSB Grannskapsgårdar AB ingått derivatavtal (swapar) på sammanlagt -42 (-92) Mkr. De är jämnt fördelade under tiden till och med 2026-04-30. Snitträntan i låneportföljen per 2019-12-31 var 1,59 (1,49) procent. Kapitalbindningen har en löptid på 2,6 (3,3) år och räntebindningstiden är 2,3 (2,5) år. Enligt gällande K3-regelverk har HSB Östergötland valt att tillämpa så kallad säkringsredovisning. Det innebär att det måste finnas en dokumentation till varje ingånget derivatavtal. Dokumentationen ska bland annat innehålla information om syftet med det ingångna avtalet och effektiviteten i säkringen. Förändringar i marknadsvärde under swapavtalens löptid redovisas inte i resultatet (se även not 19).

För inlåning från bostadsrättsföreningar är målsättningen att minst 80 procent av inlånade avistamedel ska kunna betalas tillbaka inom fem bankdagar. Samtliga medel HSBs bostadsrättsföreningar har hos HSB Östergötland kan återbetalas inom tre bankdagar. Företagets riskexponering är förknippad med affärsverksamheten och de finansiella riskerna diskuteras löpande i styrelsen.

Vi har ett avtal med HSB ProjektPartner AB kring vår nyproduktion, vilket är ett sätt att sprida riskerna. Avtalet innebär en samverkan och genom den delar vi risker och vinster lika mellan oss (50/50). Vi fortsätter vår projektutveckling, ett viktigt arbete för att kunna möta framtida efterfrågan.

HSB Produktion HB ägde på balansdagen 13 (2) bostadsrätter. Målsättningen under 2020 är att avyttra dessa lägenheter.

I nyproduktion har vi tillämpat successiv vinstavräkning för våra projekt och vinstavräkning har under 2019 skett för brf Spelmannen, brf Panorama samt brf Tallkotten. HSB Östergötlands andel av vinstavräkningen för 2019 är 14,9 Mkr.

Under året har en utredning gjorts som syftat till att fastställa huruvida försäljning av bostadsutvecklingsprojekt till bostadsrättsföreningar ska redovisas successivt eller vid färdigställandet. Utredningen har utgått från bedömningen om HSB Östergötland ekonomisk förening ska konsolidera bostadsrättsföreningar i samband med bostadsutveckling.

Den samlade bedömningen av utredningen visar på att HSB Östergötland ekonomisk förening inte kan anses ha bestämmande inflytande över bostadsrättsföreningen då HSB Östergötland ekonomisk förening inte erhåller en huvuddel av de förmåner och risker som är förknippade med bostadsrättsföreningen. Vår bedömning är därför att rådande regelverk inte föranleder att konsolidering behöver ske. Utifrån detta kommer HSB Östergötland ekonomisk förening även fortsättningsvis redovisa intäkter från bostadsutvecklingsprojekt enligt successiv vinstavräkning.

Ekonomisk översikt
Vårt fastighetsbestånd värderades i sin helhet år 2006 av NAISvefa. Därefter har fastighetsbeståndet värderats rullande med en tredjedel av beståndet varje år. Syftet med värderingen är att visa bedömt marknadsvärde, värdeförändring och avkastning på beståndet samt fastställa eventuella nedskrivningsbehov. Med en fastighets marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden vid en given tidpunkt. Värderingen har skett på objektsnivå, genom att ortprismetoden och avkastningsmetoden använts för att få indikationer på fastighetens marknadsvärde.

Resultaten enligt dessa metoder vägs samman till en sammanfattad bedömning av marknadsvärdet. Under 2019 består marknadsvärdet dels av den externa värdering som är genomförd och dels av egna bedömningar på övrigt bestånd. Bedömningen baseras på den värdeutveckling som skett på värderat fastighetsbestånd och har satts i relation till kriterier såsom fastighetens geografiska läge och standard.

Marknadsvärdet för samtliga förvaltningsfastigheter bedöms till 1 671 (1 617) Mkr. Bokfört värde per den 31 december 2019 är 946 (941) Mkr. Fastigheterna bedöms ha ett övervärde på 725 (676) Mkr varav cirka 211 (180) Mkr skapats genom avskrivningar och resterande 514 (496) Mkr genom värdestegring. Exploateringsfastigheter värderas ej och har därmed exkluderats i ovan nämnda bokförda värde. Något nedskrivningsbehov av fastigheternas värde bedöms inte föreligga.

Koncernen har ett kassaflöde på -6,6 (48,6) Mkr. Det egna kapitalet uppgår till 516,1 (487,9) Mkr, som motsvarar medlemmarnas redovisade förmögenhet och representerar medlemmarnas finansiering av föreningens tillgångar. En ekonomisk tillväxt är en av grundförutsättningarna för vår verksamhet. Projektportföljen är välfylld och oavsett upplåtelseform krävs en stark soliditet. Vi mäter soliditetens utveckling utifrån tre perspektiv, beräknad på koncernnivå:

Synlig soliditet 26,6 (26,9) procent.
Exklusive bostadsrättsföreningarnas innestående medel 35,9 (34,9) procent.
Enligt HSBs Kod beräkningsformel (Eget kapital enligt balansräkningen +– övervärden eller undervärden)/(Balansomslutning +– övervärden eller undervärden – likvida medel inklusive värdepapper) 61,9 (60,9) procent.

Nettoomsättningen för koncernen, exkluderat för omsättning i nyproduktion, uppgick under året till 198,3 (196,8) Mkr. Den består i huvudsak av förvaltnings- och hyresintäkter.

Moderföretagets nettoomsättning uppgick till 47,4 (47,6) Mkr. Koncernens rörelseresultat uppgick till 32,5 (63,9) Mkr och moderföretagets till -13,7 (-14,5) Mkr. Resultatet före skatt i koncernen uppgick till 21,7 (51,2) Mkr och i moderföretaget till 35,6 (15,7) Mkr.

Koncernens likvida medel var vid årets utgång 472,6 (479,2) Mkr. För moderföretaget uppgick likvida medel till 392,3 (386,4) Mkr och soliditeten inklusive förvaltat kapital till 34,9 (35,2) procent. Avkastningen på eget kapital uppgick i koncernen till 5,8 (9,3) procent. Bostadsrättsföreningarnas samlade inlåning uppgick till 503,7 Mkr och ska ställas mot moderföretagets samlade tillgångar som består av likvida medel 392,3 Mkr, räntebärande värdepapper 189,3 Mkr, totalt 581,6 Mkr.

Under 2019 har en kundbonus på 1,8 (1,6) Mkr avsatts för våra bostadsrättsföreningar.

Framgångsfaktorer
Vi verkar i en expansiv region med en befolkningstillväxt som medför ett allt större behov av nya bostäder. Rörligheten för befolkning och näringsliv ökar successivt, vilket skapar nya utmaningar, inte minst på bostadsmarknaden. Även den demografiska utvecklingen med fler äldre och en stor ungdomskull bidrar till en ökad efterfrågan på boende. Utifrån det perspektivet beräknar Linköpings kommun att det under de närmaste åren kommer att finnas ett behov av cirka 1 050 nya bostäder per år.

Det här är en utveckling som ställer tydliga krav på oss som bostadsproducenter. Därför är det viktigt med en kontinuerlig kunddialog och en lyhördhet mot hela vår marknad. Genom att aktivt lyssna och förstå våra medlemmars och marknadens behov samt efterfrågan, kan vi på bästa sätt matcha det i vår planering av nyproduktion.

Det är också viktigt att stärka och utveckla våra hyresfastigheter, som blir allt äldre och där behoven av strukturell upprustning ökar med åren. Även här måste arbetet ske utifrån våra hyresgäster och deras behov och önskemål.

Allt vårt arbete drivs med tydlig struktur och efter väl definierade affärsmässiga principer. Att trygga en stark finansiell ställning och att leverera goda ekonomiska resultat är viktiga framgångsfaktorer. Det skapar möjligheter att utveckla vår verksamhet i rätt riktning och att kunna erbjuda de bostäder som behövs för våra medlemmar och regionen. En god ekonomi är en av grundstenarna i vårt hållbarhetsarbete, där även miljöfrågor och sociala aspekter väger tungt. Hållbarhet är, och har alltid varit, något av HSBs signum. Detsamma gäller begreppet kvalitet. Vi ska fortsätta vårt framgångsrika kvalitetsarbete och säkerställa goda leveranser till våra kunder.

Genom att samverka med andra regionföreningar kan vi skapa stordriftsfördelar och på ett snabbare och mer effektivt sätt nå framgång. Fördelarna är många, bland annat inom den digitala utvecklingen. Vi har under året fördjupat samarbetet med våra kollegor och tagit beslut om att gå vidare i en gemensam större satsning. Arbetet med att ta fram ännu fler digitala tjänster för våra kunder intensifieras under kommande år. En viktig del i detta arbete är att ta fram de positiva effekter som digitaliseringen ger och som ska finansiera investeringen.

Vi ska även arbeta vidare med företagets värderingar och stärka vårt arbetsgivarvarumärke. På så sätt skapar vi mer stolthet hos våra medlemmar, kunder och medarbetare.

Framtida utveckling
I affärsplanen tydliggörs sambandet mellan omvärlden, våra egna förutsättningar, våra strategier, mål och aktiviteter. Målen anges för kommande år men även på längre sikt, tre till fem år. På detta sätt skapar vi förutsättningar till en hållbar utveckling av företaget. Affärsplanen grundar sig i vår vision, Tillsammans gör vi livet enklare.

Omvärldsförutsättningarna för företagets tjänster och produkter bedöms vara fortsatt goda de närmaste åren. En stor del av förvaltningstjänsterna är säkerställda avtal med löptider på mellan sex månader och två år. Den starka efterfrågan på hyreslägenheter och för tekniska konsulttjänster förväntas bestå. Den avmattning som visat sig på bostadsmarknaden de senaste åren håller fortsatt i sig. Det tar längre tid att sälja nyproducerade bostäder, något som gäller de flesta aktörer inom vårt verksamhetsområde. Vi bevakar marknaden noggrant och genomför aktiviteter med syfte att minimera risken att stå med osålda nyproducerade lägenheter.

Arbetet med att söka mark för utveckling av nya bostäder kommer fortsätta. Det är en avgörande fråga för att trygga vår framtida utveckling.

Konkurrensen om kvalificerad arbetskraft inom bostadsbranschen är fortsatt stor. Vi måste fortsätta utveckla oss för att upplevas som ett modernt, nytänkande och attraktivt företag.

Förslag till vinstdisposition
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att det fria egna kapitalet i moderföretaget som står till föreningsstämmans förfogande, 361 851 432 kronor, disponeras enligt följande:

Balanseras i ny räkning 361 851 432
Summa 361 851 432

Koncernens fria egna kapital, 484 560 143 kronor, föreslås balanseras i ny räkning.

Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.

diagram